💹 Selic 15%: comprar agora ou esperar?

Quando a Selic está em 15%, o crédito encarece, o apetite diminui e o mercado imobiliário fica mais seletivo. A pergunta certa não é só “comprar ou esperar?”, mas “qual é o custo de esperar versus o benefício de negociar forte agora?”.

Regra de ouro: preço se negocia uma vez; taxa se renegocia várias (portabilidade e refinanciamento).

🔍 O que muda com juros altos

Parcelas maiores e análise de crédito mais rígida  

Menos concorrência — mais poder de negociação em unidades disputadas (andar/vista/planta)  

Vendedores flexíveis — desconto, prazo, itens inclusos, “buydown” de taxa  

Aluguel resiliente — demanda de locação sobe quando financiar fica caro

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🧮 Custo de esperar vs. benefício de agir

Hoje: taxa alta, mas você pode capturar 7–12% de desconto se negociar bem  

Amanhã: taxa menor, porém mais concorrência e preços recompondo  

Estratégia vencedora: comprar com desconto agora e portar o financiamento quando a taxa cair

Quer referências reais para avaliar padrão, vista e distribuição? Veja:  

Apartamento 3 quartos – Praia do Morro (ref. 540)  

Apartamento 3 quartos – Residencial Céu (ref. 746)

🎯 Quem deve comprar AGORA

Achou unidade “irreplicável” (andar alto, vista, planta): priorize o preço de entrada  

Tem entrada robusta (≥ 30%) ou margem para amortização extraordinária no 1º ano  

Investidor com yield de locação competitivo em eixos de baixa vacância

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Preferência por semi/mobiliado? Veja a curadoria: Apartamentos mobiliados

Exemplos com perfil de liquidez:  

3 quartos mobiliado – Praia do Morro (ref. 760)  

3 quartos a uma quadra do mar – Praia do Morro (ref. 749)

⏸️ Quem deve esperar

Comprometimento de renda passaria de 30–35% já no 1º ano  

Sem reserva para custos de aquisição (ITBI, cartório, condomínio, ajuste de obra)  

Altíssima sensibilidade a variação de parcela (prefira SAC + TR para previsibilidade)

Ainda em dúvida? Compare perfis por bairro: Imóveis no Centro de Guarapari

🛠️ Como comprar bem com Selic a 15%

Negociação cirúrgica de preço (alvo: 7–12%) — compensa parte relevante do custo financeiro  

SAC + TR para amortizar principal mais rápido e reduzir risco de parcela  

Amortização extraordinária nos 12 primeiros meses (mata juros e abre caminho para portabilidade)  

Buydown de taxa com banco parceiro (trocar parte do desconto por 0,3–0,6 p.p. a menos de juros)  

Portabilidade programada em 12–24 meses  

Due diligence completa (condomínio, laudos, certidões, convenção, previsões orçamentárias)  

Plano de saída (investidor): cap rate alvo, vacância, sensibilidade a preço.

Amplie o leque para comparação de padrão: Apartamentos – Meneguz Imóveis

📈 Cenários 12–24 meses

Queda gradual de juros: preços recompondo e demanda voltando — quem comprou barato e porta taxa colhe “duplo ganho”  

Manutenção: mercado segue seletivo; seguem abertas janelas de desconto pontual  

Alta extra: proteja-se com localização prime, andar/vista e planta funcional

Para mapear alternativas além do Centro, comece pelo hub: Imóveis à venda em Guarapari

✅ Checklist rápido antes de fechar

Desconto coloca o ativo no “piso” histórico do micro-mercado?  

Parcela com SAC cabe com folga hoje (sem depender de “taxa cair”)?  

CET claro (seguros, tarifas) e cláusulas de amortização/portabilidade sem travas?  

Documentação e saúde condominial ok?  

Investimento: aluguel projetado cobre custo com margem?

🧭 Conclusão Meneguz

Com Selic a 15%, a resposta é: compre o imóvel certo, no preço certo, com estrutura financeira preparada para portar depois. Se surgir a unidade escassa (andar alto, vista, planta correta), faz mais sentido agir agora, capturar o desconto e deixar a taxa “trabalhar a seu favor” no futuro — em vez de esperar o juro “perfeito” e perder a assimetria.

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