ITBI em Guarapari, como calcular e emitir a guia
O ITBI em Guarapari é o imposto municipal que incide sobre a transmissão do imóvel e precisa estar quitado antes do registro em cartório. Este guia reúne a alíquota, a base de cálculo, o passo a passo da guia e o caminho para contestar uma avaliação acima do preço de compra.
O ITBI em Guarapari é o último obstáculo entre o contrato e a escritura. Ele costuma aparecer quando o comprador já considera o negócio resolvido, e não é um valor pequeno. Em um apartamento de R$ 2 milhões na Praia do Morro, o imposto sozinho passa de R$ 40 mil.
O que confunde não é a conta. É a base sobre a qual ela é feita. A prefeitura não parte do valor escrito no contrato, e sim da avaliação que a Fiscalização de Rendas atribui ao imóvel.
Quando os dois números divergem, o comprador precisa decidir rápido entre pagar a diferença ou abrir um pedido de revisão. Em 2026, essa disputa ganhou regras novas.
O que é o ITBI em Guarapari e quanto se paga?
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por ato oneroso, como em uma compra e venda. Em Guarapari, a alíquota é de 2%.
Ela incide sobre a avaliação da Fiscalização de Rendas, setor da Secretaria Municipal da Fazenda, e não sobre o valor venal do IPTU. O pagamento antecede a escritura: nenhum tabelião lavra o ato e nenhum cartório registra a transferência sem a guia quitada.
Para quem compra em Guarapari, isso se traduz em três pontos práticos:
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O imposto costuma ficar com o comprador na quase totalidade das negociações, ainda que a lei permita outro arranjo entre as partes.
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A conta parte da avaliação municipal, que pode ficar acima do preço efetivamente negociado.
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O valor precisa entrar no planejamento de caixa já na proposta, ao lado de escritura e registro.
Quem paga o ITBI em Guarapari, o comprador ou o vendedor?
Na prática do mercado de Guarapari, quem paga o ITBI é o comprador. A lei federal não impõe isso: o artigo 42 do Código Tributário Nacional define como contribuinte "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei".
O costume que virou regra não escrita
A lógica é funcional. Quem precisa da guia quitada para registrar o imóvel é o adquirente. O vendedor já tem o próprio imposto para acertar sobre o ganho de capital.
Como a responsabilidade nasce de convenção, ela pode ser negociada. Vemos isso em Guarapari sobretudo em imóveis parados há meses, quando o vendedor absorve parte dos custos para destravar a venda.
O que registrar no contrato
Combine no instrumento de compra e venda quem arca com ITBI, escritura e registro. Quando isso fica implícito, o assunto reaparece na semana da lavratura, com pouca margem para discussão.
Qual é a alíquota do ITBI em Guarapari e sobre qual valor ela incide?
A alíquota do ITBI em Guarapari é de 2%, aplicada sobre a base de cálculo apurada pelo município.
A dúvida raramente está no percentual. Está em saber qual número entra na multiplicação.
Base de cálculo não é o valor venal do IPTU
Valor venal de IPTU e base de cálculo de ITBI são grandezas distintas, apuradas por critérios distintos. O Superior Tribunal de Justiça fixou isso no Tema Repetitivo 1113, julgado em 24 de fevereiro de 2022.
A tese define que a base do ITBI é o valor do imóvel "em condições normais de mercado", sem vínculo com a do IPTU. Na mesma decisão, o STJ afirmou que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade.
Por que a avaliação municipal pode divergir do contrato
A Fiscalização de Rendas trabalha com parâmetros por região, tipologia e padrão construtivo. Em bairros de preço heterogêneo, como Enseada Azul e Praia do Morro, um imóvel comprado com desconto à vista pode ser avaliado acima do que foi pago.
A razão é metodológica: a referência do fisco é o conjunto, não aquele negócio específico.
Como calcular o ITBI de um imóvel em Guarapari na prática?
O cálculo é uma multiplicação simples: a base apurada pelo município vezes 2%. A dificuldade está em antecipar essa base antes da avaliação da prefeitura.
Três exemplos com números
Considerando a alíquota de 2% de Guarapari, o imposto fica assim:
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Apartamento avaliado em R$ 900 mil na Praia do Morro: ITBI de R$ 18 mil.
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Casa avaliada em R$ 2,4 milhões na Enseada Azul: ITBI de R$ 48 mil.
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Cobertura avaliada em R$ 3,5 milhões frente ao mar: ITBI de R$ 70 mil.
O que não muda a conta
Financiar parte do imóvel não reduz o ITBI. O imposto incide sobre a transmissão integral, seja o pagamento à vista, parcelado com o vendedor ou financiado.
Quem usa crédito costuma esquecer que o ITBI sai do bolso, e não do financiamento. Isso aperta o caixa no mês da escritura.
Como emitir a guia de ITBI na Prefeitura de Guarapari?
A emissão passa pela Fiscalização de Rendas, que avalia o imóvel e libera a guia. O contribuinte não arbitra o valor: apresenta a operação e o boleto sai da avaliação municipal.
Documentos que costumam ser exigidos
O conjunto varia conforme o tipo de operação, mas em geral inclui:
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Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda assinada pelas partes.
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Documentos pessoais de comprador e vendedor, com CPF e comprovante de endereço.
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Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis.
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Espelho do IPTU ou dados do cadastro imobiliário municipal.
Prazo e validade da guia
A guia tem vencimento próprio e a avaliação não vale indefinidamente. Se a lavratura atrasar, o processo pode exigir nova avaliação. Por isso alinhamos a emissão à agenda do tabelionato.
O que a Lei Complementar 227/2026 mudou na base de cálculo do ITBI?
A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, reescreveu o artigo 38 do Código Tributário Nacional e devolveu aos municípios a prerrogativa de estimar o valor venal por critérios técnicos. É a mudança mais relevante do tema em quatro anos.
O que o texto passou a dizer
O novo parágrafo 1º define valor venal como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado". O parágrafo 2º autoriza o município a estimar esse valor considerando ao menos um destes critérios:
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Análise de preços praticados no mercado imobiliário local.
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Informações prestadas por serviços notariais, registrais e agentes financeiros.
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Localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção.
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Outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.
A mesma lei revogou o artigo 39 do CTN e determinou que cartórios compartilhem com o fisco municipal as informações das operações realizadas.
A contrapartida que interessa ao comprador
O parágrafo 3º obriga o município a divulgar os critérios usados e assegura ao contribuinte o direito de contestar a estimativa por avaliação contraditória. O comprador ganhou um caminho formal para discordar, e o município, respaldo para estimar.
A prefeitura avaliou o imóvel acima do valor de compra, e agora?
Quando a avaliação municipal supera o preço negociado, existem dois caminhos. O primeiro é pagar o ITBI sobre o valor maior e seguir com a escritura. O segundo é abrir pedido de revisão da base de cálculo antes de recolher o imposto.
Por que isso é mais comum em Guarapari
Guarapari atualizou sua Planta Genérica de Valores pela Lei Complementar 164/2025, sancionada em novembro de 2025, com recadastramento por georreferenciamento e novas medições.
O efeito apareceu no IPTU de 2026, com reajustes que em alguns casos passaram de 600%, segundo apuração de A Gazeta. Em 30 de janeiro de 2026, a Câmara aprovou projeto criando procedimento de revisão para valorização atípica e permitindo contestar o valor venal.
O episódio é de IPTU, mas mostra o cenário em que a Fiscalização de Rendas passou a trabalhar.
Como conduzir o pedido de revisão
Reúna matrícula, contrato, comprovantes de pagamento e referências de imóveis comparáveis na mesma região. O pedido é administrativo e corre na Secretaria da Fazenda.
Vale a distinção técnica: nós apresentamos análise e opinião de valor de mercado, a partir das negociações que acompanhamos nos bairros da cidade. O laudo formal de avaliação cabe a profissional habilitado.
Existe isenção de ITBI em Guarapari?
Isenção de ITBI é matéria de lei municipal. Nenhuma lei federal concede o benefício diretamente, e por isso qualquer hipótese precisa constar da legislação de Guarapari e ser confirmada junto à Secretaria da Fazenda.
Programas habitacionais
A Lei 14.620/2023, que rege o Minha Casa Minha Vida, não isenta ninguém por conta própria. Ela determina que o ente federativo edite lei estabelecendo isenções de ITBI, ITCMD e IPTU nas operações que indica.
A isenção continua municipal. A lei federal apenas condiciona a prioridade dos projetos a essa contrapartida.
Imunidade na integralização de capital
Quem transfere imóveis para uma holding patrimonial usa a imunidade do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição. Ela não é ilimitada.
No Tema 796, julgado em agosto de 2020, o Supremo Tribunal Federal fixou que a imunidade "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado". O excedente lançado como reserva de ágio, portanto, é tributado.
O que acontece se você não pagar o ITBI?
Sem a guia quitada, a compra não avança. O tabelião não lavra a escritura e o cartório não averba a transferência. O comprador fica com um contrato na mão e o imóvel ainda em nome do vendedor.
O risco de deixar pendente
Enquanto o título não é registrado, o Código Civil considera o vendedor como dono. O imóvel segue exposto ao patrimônio dele, incluindo dívidas e execuções.
Um contrato assinado e pago não protege o comprador dessa exposição.
O custo de adiar
O ITBI em atraso rende multa e juros conforme a legislação municipal. A avaliação vencida precisa ser refeita, o que pode elevar a base se os preços subiram no intervalo.
Quanto o ITBI pesa no custo total da compra em Guarapari?
O ITBI é a maior das despesas de transmissão, mas não é a única. Somado a escritura e registro, o pacote de fechamento costuma ficar entre 3% e 4% do valor do imóvel em Guarapari.
A conta completa de um imóvel de R$ 1,5 milhão
Considerando a alíquota municipal de 2% e a tabela de emolumentos do Espírito Santo para 2026, fixada pelo Ato 11/2025 da Corregedoria Geral da Justiça:
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ITBI de 2% sobre o valor do imóvel: R$ 30.000,00.
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Escritura pública na faixa acima de R$ 200.000,01: cerca de R$ 9,1 mil, valor teto da tabela.
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Registro na matrícula, na mesma faixa: R$ 5.939,20.
O total fica próximo de R$ 45 mil, ou 3% do imóvel. Como as tabelas de cartório são planas acima de R$ 200 mil, o peso proporcional cai conforme o valor sobe: em um imóvel de R$ 4 milhões, o mesmo pacote representa pouco mais de 2%.
Por que isso importa no mercado local
O ITBI responde por cerca de 8% da arrecadação tributária dos municípios capixabas. Guarapari é onde ele mais pesa: 4,8% das receitas correntes em 2025, contra média estadual de 1,7%, segundo o anuário Finanças dos Municípios Capixabas, da Aequus Consultoria.
A explicação do relatório é a atividade do segmento de alta renda, menos dependente de financiamento.
Perguntas frequentes sobre o ITBI em Guarapari
Qual é a alíquota do ITBI em Guarapari?
A alíquota do ITBI em Guarapari é de 2%, aplicada sobre a base de cálculo apurada pela Fiscalização de Rendas da Secretaria Municipal da Fazenda.
Esse percentual incide sobre o valor atribuído ao imóvel em condições normais de mercado, e não sobre o valor venal utilizado no cálculo do IPTU, que segue metodologia própria e costuma ser inferior.
A distinção tem efeito prático relevante. Um imóvel com valor venal de IPTU de R$ 600 mil pode ser avaliado em R$ 1,2 milhão para fins de transmissão, dobrando o imposto devido.
Como a alíquota é fixa, toda a variação do valor final vem da base de cálculo, e é nela que o comprador precisa concentrar atenção ao planejar o orçamento.
O recolhimento antecede a lavratura da escritura pública e o registro na matrícula, sem os quais a propriedade não se transfere. Para dimensionar o custo total de uma aquisição na cidade, o guia de compra de apartamento em Guarapari reúne as demais despesas.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
O pagamento do ITBI recai sobre o comprador na maioria absoluta das transações imobiliárias brasileiras, embora essa não seja uma imposição da legislação federal. O artigo 42 do Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte é qualquer das partes na operação tributada, conforme dispuser a lei, delegando a definição à legislação de cada município.
A prática se consolidou por uma razão funcional: é o adquirente quem precisa da guia quitada para registrar o imóvel em seu nome e completar a transferência de propriedade. Sem esse recolhimento, o cartório de registro de imóveis não pratica o ato, e a compra permanece incompleta do ponto de vista jurídico.
Nada impede, porém, que as partes negociem outra divisão e a registrem no contrato de compra e venda. Essa cláusula costuma ser usada como instrumento de negociação em imóveis com longo tempo de exposição no mercado. Condições de pagamento e custos de transmissão aparecem detalhados no guia de compra de apartamento em Guarapari.
O que fazer quando a prefeitura avalia o imóvel acima do preço pago?
Quando a avaliação municipal supera o valor da negociação, o contribuinte pode recolher o ITBI sobre a base maior e seguir com a escritura, ou instaurar pedido administrativo de revisão antes do pagamento.
A segunda via exige documentação que sustente o preço praticado e costuma alongar o cronograma da compra em algumas semanas.
O Tema Repetitivo 1113 do Superior Tribunal de Justiça, julgado em fevereiro de 2022, firmou que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de correspondência com o mercado, e que o município só pode afastá-lo mediante processo administrativo próprio.
A Lei Complementar 227/2026 alterou parte desse equilíbrio ao autorizar a estimativa municipal por critérios técnicos, mas manteve expressamente o direito de contestação por avaliação contraditória.
Reunir matrícula, contrato, comprovantes de pagamento e referências de imóveis comparáveis na mesma região fortalece o pedido. Em bairros de preço heterogêneo, como os da Enseada Azul, a comparação por microlocalização costuma ser decisiva.
O ITBI pode ser incluído no financiamento imobiliário?
O ITBI não integra o valor financiado nas operações de crédito imobiliário. O imposto incide sobre a transmissão da propriedade e precisa ser quitado antes da lavratura da escritura, momento anterior à liberação dos recursos pelo agente financeiro. O comprador desembolsa esse valor com recursos próprios.
Alguns bancos oferecem linhas acessórias para custas de cartório e tributos, mas se trata de crédito separado, com condições distintas do financiamento principal, e sua disponibilidade varia conforme a instituição e o perfil do tomador. Não há regra geral aplicável a todo o mercado.
Esse ponto costuma desorganizar o caixa de quem planejou apenas a entrada e as parcelas. Em um imóvel de R$ 2 milhões em Guarapari, os 2% de ITBI representam R$ 40 mil que precisam estar disponíveis no mês da escritura, somados aos emolumentos.
Quem avalia imóveis de maior porte encontra faixas de valor e perfis de negociação nas coberturas à venda em Guarapari.
Existe isenção de ITBI para o primeiro imóvel?
A isenção de ITBI é matéria de competência exclusivamente municipal, e sua existência depende de previsão em lei do município onde o imóvel está situado. Não há norma federal que conceda isenção do imposto de forma automática para a aquisição do primeiro imóvel em todo o território nacional.
A Lei 14.620/2023, que estrutura o Minha Casa Minha Vida, ilustra esse desenho. Ela não isenta diretamente: determina que o ente federativo edite lei própria estabelecendo isenções de ITBI, ITCMD e IPTU nas operações custeadas pelas fontes de recursos que especifica, condicionando a prioridade na seleção de projetos a essa contrapartida legislativa.
Por isso, benefícios existentes em uma cidade não se aplicam a outra, e a verificação precisa ser feita na legislação tributária local e junto à Secretaria Municipal da Fazenda.
Para imóveis de alto padrão, essas hipóteses raramente se aplicam, já que os programas habitacionais têm tetos de valor. As opções disponíveis na cidade estão no catálogo de apartamentos à venda.
É possível comprar um imóvel sem pagar o ITBI usando uma holding?
A Constituição prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, conforme o artigo 156, parágrafo 2º, inciso I. Essa imunidade não equivale, porém, a uma isenção ampla, e seu alcance foi delimitado pelo Supremo Tribunal Federal.
No Tema 796, julgado em agosto de 2020, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Na prática, o montante lançado como reserva de ágio fica sujeito à tributação normal, o que reduz o ganho fiscal em estruturas que integralizam imóveis muito acima do capital declarado.
O tema permanece em movimento. O STF analisa no Tema 1348 se a imunidade depende da ausência de atividade imobiliária preponderante, com julgamento suspenso desde março de 2026. Estruturas patrimoniais exigem orientação contábil e jurídica específica, e não se resumem à economia tributária na aquisição do bem.
O próximo passo para fechar sua compra em Guarapari sem sustos
O ITBI não é um detalhe burocrático de fim de processo: ele define parte relevante do caixa da aquisição e depende de uma avaliação que nem sempre coincide com o preço negociado. Antecipar essa conta desde a proposta evita renegociar prazos no meio da lavratura.
Acompanhamos esse trâmite com nossos clientes em cada negociação que conduzimos na cidade. Se você está avaliando uma compra e quer entender o custo total antes de assinar, fale com a gente pelo WhatsApp (27) 99888-7330 ou pela página de contato.
Meneguz Imóveis. CRECI/ES 6.546-J.
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Sugestões de imagens:
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Topo do artigo, abaixo do H1. Foto horizontal de um casal de meia-idade e um corretor sentados a uma mesa de vidro, com a orla da Praia do Morro visível pela janela ao fundo. Sobre a mesa, uma matrícula impressa e um tablet. A imagem deve comunicar consultoria técnica, não venda. Luz natural, paleta sóbria.
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Dentro da seção "Como calcular o ITBI de um imóvel em Guarapari na prática?". Infográfico com a fórmula do cálculo em destaque (base de cálculo x 2% = ITBI) e, abaixo, três colunas com os exemplos citados no texto: R$ 900 mil, R$ 2,4 milhões e R$ 3,5 milhões, cada uma mostrando o imposto correspondente. Tipografia limpa, sem ícones decorativos.
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Dentro da seção "Quanto o ITBI pesa no custo total da compra em Guarapari?". Gráfico de barras empilhadas comparando o custo de fechamento de imóveis de R$ 1,5 milhão e R$ 4 milhões, separando ITBI, escritura e registro, com o percentual sobre o valor do imóvel indicado no topo de cada barra. Objetivo: mostrar visualmente que o peso proporcional cai conforme o valor sobe.
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Antes da conclusão. Bloco de vídeo incorporado do canal da Meneguz no YouTube, com tour guiado de um imóvel de alto padrão em Guarapari, acompanhado de chamada de texto que conecte o tour ao tema do custo total da aquisição.
Fontes externas citadas:
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Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1113 (REsp 1.937.821/SP), julgado em 24/02/2022. https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx
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Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), artigos 38, 39, 41 e 42, com as alterações da Lei Complementar 227/2026. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
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Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LCP/Lcp227.htm
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Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023 (Minha Casa Minha Vida), art. 6º, § 11. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14620.htm
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Supremo Tribunal Federal, Tema 796 (RE 796.376/SC), julgado em agosto de 2020. Tese reproduzida em: https://www.migalhas.com.br/depeso/454791/imunidade-do-itbi-na-integralizacao-de-imoveis-limite-fixado-pelo-stf
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Supremo Tribunal Federal, Tema 1348 (RE 1.495.108), julgamento suspenso em março de 2026. https://lrilaw.com.br/2026/04/10/stf-suspende-julgamento-do-tema-1348/
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Prefeitura Municipal de Guarapari, página oficial do ITBI. https://www.guarapari.es.gov.br/pagina/ler/2219/itbi-imposto-de-transmissao-de-bens-e-imoveis
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Prefeitura Municipal de Guarapari, Secretaria Municipal da Fazenda e setor de Fiscalização de Rendas. https://www.guarapari.es.gov.br/secretaria/ler/21/semfa-secretaria-municipal-da-fazenda
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A Gazeta, "IPTU em Guarapari: Câmara aprova lei que permite revisar aumentos de até 600%", 04/02/2026. https://www.agazeta.com.br/es/cotidiano/iptu-em-guarapari-camara-aprova-lei-que-permite-revisar-aumentos-de-ate-600-0226
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Aequus Consultoria, anuário Finanças dos Municípios Capixabas, dados de 2025, via Folha Vitória, 06/08/2026. https://www.folhavitoria.com.br/economia/venda-de-imoveis-rende-valor-recorde-aos-municipios-do-es/
-
Tabela de Emolumentos do Espírito Santo 2026, Ato nº 11/2025 da Corregedoria Geral da Justiça do ES. https://www.cartoriocarapina.com.br/wp-content/uploads/2026/01/Tabela-de-Emolumentos-Completa-2026.pdf
